Unternehmen mit dem Schwerpunkt der Bestandsverwaltung (Real Estate Asset Management)

Die Unternehmen der Objektbetreuung kümmern sich um die Nutzer von Miet- und Eigentumswohnungen, Gewerberäumen, etc..

Das Wohnungsunternehmen (Links auf Immolink24)

Die Wohnungsunternehmen können nach ihrer Unternehmensform in freie und kommunale Wohnungsunternehmen, sowie den Wohnungsbaugenossenschaften unterschieden werden.

Freie Wohnungsunternehmen

Die freien Wohnungsunternehmen befinden sich im Privateigentum und existieren in allen Rechtformen. Sie werden nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip geführt, d.h. Hauptziel der Unternehmensführung ist die Renditemaximierung. Im Verwaltungsbestand der freien Wohnungsunternehmen befinden sich geförderte und nicht geförderte Objekte. Tendenziell überwiegt der Anteil der nicht geförderten Wohnungen. Nach Mändle weist die größte Zahl der freien Wohnungsunternehmen eine relativ kleine Unternehmensgröße auf, die häufig als Hausverwaltung bezeichnet werden. Mit dieser Bezeichnung meist einher, dass es sich um ein privates Unternehmen handelt. Sie treten in allen Rechtsformen und Größen auf.

Kommunale Wohnungsunternehmen

Die kommunalen Wohnungsunternehmen haben ihren Ursprung in der erstmals 1950 im I. WoBauG festgelegten Aufgabe der öffentlichen Hand, die breiten Schichten der Bevölkerung angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Die Gemeinden kamen dieser Aufgabe vornehmlich durch die Gründung von Gesellschaften in den Rechtsformen der GmbH und AG nach, an welchen sie mehrheitlich beteiligt waren. Aufgrund der originären Zielsetzung der Wohnraumversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung wurde das Rentabilitätsziel verdrängt und die Gesellschaften wurden in die Gemeinnützigkeit gestellt. Primäres Instrument der Umsetzung war hierbei der Soziale Wohnungsbau mit der Ausprägung unterschiedlicher Förderungswege, unter denen der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau (1. Förderungsweg) die quantitative Führung übernahm. Die kommunalen Wohnungsunternehmen weisen in ihrer Gesamtheit einen heterogenen Wohnungsbestand auf, der durch geförderte Objekte geprägt ist.

Wohnungsbaugenossenschaften (Links auf Immolink24)

Die Wohnungsbaugenossenschaften sind durch die Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und der Selbstverantwortung geprägt. Im Mittelpunkt des Handelns steht die bedarfsgerechte Versorgung der Mitglieder mit preiswertem Wohnraum durch einen gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb. Die deutschen Wohnungsbaugenossenschaften haben ihren Ursprung bereits in der Phase der Industrialisierung (1850 – 1889) , wobei die erste Wohnungsbaugenossenschaft 1862 gegründet wurde. Einen Entwicklungsschub erhielten die Wohnungsbaugenossenschaften nach 1889, als die unbeschränkte Haftung der Mitglieder aufgehoben wurde. Die Hochphase der Wohnungsbaugenossenschaften begann erst nach dem ersten Weltkrieg. Mit dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) im Jahr 1990 kam es zu einer Zweiteilung der Wohnungsbaugenossenschaften. Die Vermietungsgenossenschaften, bei welchem die Einnahmen aus den begünstigten Geschäften, zu denen die Vermietung an Mitglieder zählt, mindestens 90% ausmachen, unterliegen weiterhin nicht der Gewerbe- und Körperschaftssteuer. Die übrigen Wohnungsbaugenossenschaften sind vollständig gewerbe- und körperschaftssteuerpflichtig. Dies bedeutet für eine Vermietungsgenossenschaft, dass eine Vermietung an Nichtmitglieder zum Verlust der Steuervergünstigung führen kann. Im Weiteren wird die Bezeichnung Wohnungsbaugenossenschaft als Oberbegriff verwendet.

Die vier Grundsätze des genossenschaftlichen Wohnungsbaus sind Selbsthilfe, Selbstverantwortung, Selbstbestimmung und Selbstverwaltung.

Weiteres

Nach Größenklassen werden die Wohnungsunternehmen in Kleinbetriebe (bis 500 Wohnungen), Mittelbetrieb (501 – 5.000 Wohnungen) und Großbetriebe (über 5.000 Wohnungen) gegliedert. Insgesamt wird ein Bestand von annähernd 35 Millionen bewohnten Wohneinheiten verwaltet, von denen 57,4 % auf Mietwohneinheiten und 42,6 % auf Eigentumswohneinheiten entfallen. Dabei liegt der Anteil der Mietwohneinheiten in den Neuen Bundesländern deutlich höher als im früheren Bundesgebiet.

Träger der Wohnungspolitik

Einen Hauptträger der Wohnungspolitik bildet der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW). Im GdW sind ca. 3.200 Wohnungsunternehmen vertreten, die einen eigenen Wohnungsbestand von ca. 5,8 Mio. Wohnungen verwalten. Dabei wird ca. 1/3 von 1.991 Wohnungsbaugenossenschaften und ca. 2/3 von 1.092 Kapitalgesellschaften, von denen 740 Unternehmen den kommunalen Wohnungsunternehmen zugeordnet werden und 47 Unternehmen eine Mehrheitsbeteiligung von Bund und Land aufweisen, verwaltet. Der durchschnittliche Verwaltungsbestand der Kapitalgesellschaften liegt innerhalb des GdW bei 2.278 Wohneinheiten je Unternehmen. Zu den großen Wohnungsunternehmen zählen nur 9% der im GdW organisierten Unternehmen, allerdings verwalten diese 56% des Wohnungsbestands. Knapp 100 Unternehmen haben einen Bestand von mehr als 10.000 Wohneinheiten, diese verwalten ca. 1/3 des gesamten GdW Bestands. Es kommt somit zu einer Konzentration auf die sehr großen Wohnungsunternehmen, die nur ca. 3 % der Mitgliedsunternehmen stellen, jedoch mehr als 30% des Bestandes repräsentieren. Bezogen auf den eigenen Wohnungsbestand ergibt sich für diese Gruppe der sehr großen Wohnungsunternehmen ein durchschnittlicher Verwaltungsbestand von ca. 17.400 Wohneinheiten.

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